Несовершеннолетний собственник. Что нужно учесть при совершении сделок с недвижимостью?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ не только взрослые, но и дети могут быть собственниками недвижимого имущества, а также распоряжаться им (продавать, покупать, обменивать), но несовершеннолетние в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают неполной дееспособностью. Это значит, для того, чтобы заключить сделку, необходимо согласие их законных представителей, то есть родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего.

Совершеннолетие наступает с 18 лет, то есть с этого возраста человек перестает быть несовершеннолетним и приобретает дееспособность в полном объеме. Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.  От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители. Дети в возрасте от 14 до 18 лет, самостоятельно совершают сделки, расписываются в документах, но делают это с оговоркой, что все их действия происходят с письменного согласия мамы или папы, или же других законных представителей.

Для продажи недвижимого имущества, принадлежащего гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.   Для того чтобы продать недвижимое имущество, которое является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными. Главенствующий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.  Или вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки могут выдвинуть условие о переводе причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет.  Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.

Предъявляемые на государственную регистрацию документы:  заявление; документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц от 14 до 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.;  квитанция об уплате государственной пошлины; договор купли-продажи; кадастровый паспорт;  правоустанавливающие документы на квартиру; разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;  письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;  разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом;  документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);  договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.

 Необходимо также согласие органа опеки и на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего, как: залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний; дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;

 – сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;

 – обмен имущества несовершеннолетнего;

 – отказ от преимущественной покупки доли;

 – раздел имущества несовершеннолетнего;

 – отказ от наследства;

 – выдел доли из имущества несовершеннолетнего;

 – другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником. Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно. Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры всем прописанным придется сниматься с регистрационного учета по месту жительства.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;

Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;

 Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;

В Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. То есть если, допустим, родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, среди которого квартира – она будет делиться лишь между отцом и матерью, так как только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей;

Если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.